Nowe wytyczne dla banków – rekomendacja S zagrożeniem dla kredytobiorców?
Politykę kredytową banków w dużej mierze w Polsce kształtuje Komisja Nadzoru Finansowego, wydając odpowiednie rekomendacje. Największe znaczenie dla osób noszących się z zamiarem zaciągnięcia kredytu, będzie miała nowa rekomendacja S, zaostrzająca wymóg posiadania wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że nowa rekomendacja wchodząca w życie od 1 stycznia 2014 roku, będzie niosła kolejne utrudnienia dla kredytobiorców. Tymczasem KNF przekonuje, że jej celem jest zwiększenie bezpieczeństwa samych kredytobiorców. Jak jest naprawdę?
Na czym to polega?
Zaostrzenie nowej Rekomendacji S spowoduje, że od 1 stycznia 2014 roku przy ubieganiu się o kredyt na zakup nieruchomości kredytobiorcy będą zobowiązani do wniesienia co najmniej 5% wkładu własnego. Wkład ten nie będzie mógł być zastępowany przez ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, jak to miało miejsce dotychczas. W kolejnych latach wymóg posiadania oszczędności przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jeszcze wzrośnie:
W 2015 roku do 10%,
W 2016 roku do 15%,
W 2017 roku do 20%.
Docelowo, Rekomendacja S KNF narzuci bankom obowiązek żądania od kredytobiorców chcących skredytować zakup nieruchomości, 20% wkładu własnego, choć część wkładu można będzie zastąpić wykupieniem ubezpieczenia spłaty. To właściwie od zabezpieczeń kredytu będzie zależało to, jak duży wkład własny będzie wymagany przez banki od kredytobiorców.
Tym samym kredyty z LTV, czyli wskaźnikiem określającym stosunek wysokości kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości, wynoszącym 100% całkowicie znikną z rynku.
Dodatkowym ograniczeniem wprowadzanym przez KNF jest nałożenie na banki limitu okresu kredytowania. Kredyt hipoteczny nie będzie mógł być udzielony na dłuższy czas niż 35 lat. Banki powinny zdaniem KNF rekomendować klientom detalicznym okres kredytowania nie dłuższy od 25 lat, choć udzielenie kredytu z 35-letnim okresem spłaty również będzie możliwe. W takiej sytuacji zdolność kredytowa klienta nie wzrośnie w sposób radykalny, bowiem bank będzie musiał wyliczyć ją w taki sposób, jakby klient pożyczał pieniądze na 30 lat.
Komisja w ramach nowej Rekomendacji S chce ograniczyć grono kredytobiorców walutowych do osób, które w tych walutach osiągają dochody. Zaciąganie przez nich kredytów w euro, dolarach czy we frankach, nie będzie bowiem niosło zagrożenia w postaci radykalnej zmiany kursu walutowego.
Zdaniem KNF…
Polska Agencja Prasowa przytacza w swoich materiałach prasowych wypowiedzi KNF dotyczące zmian wprowadzanych życie od stycznia 2014 roku na mocy nowej Rekomendacji S. KNF wskazuje, że zmiany nie mają uderzać w kredytobiorców i ograniczać możliwość kupowania nieruchomości na kredyt. Wymagany wkład własny zdaniem KNF ma dać kredytobiorcom:
„kredytobiorcy margines bezpieczeństwa na wypadek niekorzystnego rozwoju jego sytuacji finansowej lub rodzinnej, która zmusiłaby go do rozwiązania umowy kredytowej.”
Maksymalizacja zysków banków przy luzowaniu polityki kredytowej jest korzystna tylko dla nich, a nie dla klientów. Podobnie jest z zyskami deweloperów.
„Jednak z punktu widzenia gospodarstw domowych podjęcie decyzji o wieloletnim, wysokim zobowiązaniu finansowym wymaga szczególnej rozwagi i nie powinno być wynikiem presji czy bazować na nierzetelnych informacjach”
KNF wprowadzając wymóg posiadania wkładu własnego chce bezpośrednio wpływać na zmniejszenie ryzyka i kosztów kredytobiorcy. Obecnie można zaciągnąć kredyt na 100% wartości nieruchomości, wynoszący np. 300 tys. zł na 30 lat. Przy tym wysokość odsetek dla takiego kredytu, przy wysokiej marży nałożonej przez bank na kredytobiorcę nieposiadającego wkładu własnego, wraz z innymi kosztami kredytowymi, mogą wynieść tyle samo, co kredyt. Nie można dopuścić do sytuacji, w której koszty kredytowe będą równe wartości pożyczonego kapitału.
Wkład własny zdaniem KNF:
„Znacząco zwiększa prawdopodobieństwo, że byłby on w stanie sprzedać nieruchomość po cenie, która wystarczyłaby na spłatę całości zobowiązań wobec banku”. Do tego „nadmierne poluzowanie standardów kredytowych mogłoby doprowadzić do wzrostu ryzyka w systemie bankowym, zubożenia gospodarstw domowych i wzrostu cen nieruchomości, nieuzasadnionego wzrostem kosztów budowy”
