Osoby marzące o zakupie własnego lokum, a nie dysponujące odpowiednią ilością gotówki, od 1 stycznia 2014 roku muszą się liczyć z tym, że w porównaniu z ubiegłymi latami otrzymanie kredytu hipotecznego może się okazać znacznie trudniejsze. Zaostrzone warunki wynikają z wejścia w życie tak zwanej rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Podstawowa zmiana dotyczy zaostrzenia wymagań co do wysokości wkładu własnego.
Wkład własny i inne podstawowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym
Decyzja o zakupie własnego mieszkania na kredyt to niezwykle poważna inwestycja, wymagająca nie tylko wysiłku związanego z poszukiwaniem własnego lokum (chociaż ta część jest akurat prawdopodobnie najprzyjemniejsza), ale i rzetelnej, nieraz bardzo specjalistycznej wiedzy dotyczącej specyficznego produktu bankowego, jakim jest kredyt hipoteczny. Celem kredytu hipotecznego jest zazwyczaj albo zakup gotowej nieruchomości albo jej budowa. Jest on kredytem długoterminowym, a od kredytobiorcy bank oczekuje zabezpieczenia spłaty kredytu w postaci wpisu do hipoteki. Kredyt hipoteczny należy odróżniać od pożyczki hipotecznej: co prawda w jej przypadku zabezpieczeniem również jest hipoteka, ale może zostać udzielona na dowolny cel.
Tymczasowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego aż do momentu ustanowienia hipoteki może być ubezpieczenie kredytu, weksel, a także (uwaga!) poręczenie innej osoby, która posiada wymaganą zdolność kredytową lub blokada środków posiadanych przez kredytobiorce na rachunku. Podobnie, jak każdy inny kredyt, również kredyt hipoteczny nie jest udzielany za darmo. Na jego koszty składa się ustanowienie hipoteki, założenie księgi wieczystej i koszta notarialne, różne rodzaje ubezpieczeń (na przykład od zdarzeń losowych wraz z cesją praw z polisy na bank lub ubezpieczenie na życie wraz z cesją na bank), a przede wszystkim prowizja bankowa i oprocentowanie kredytu. Kredyt hipoteczny udzielany jest zwykle na kilkanaście, czasem kilkadziesiąt lat, a w takim czasie wiele może się zdarzyć, więc bank zabezpiecza w ten sposób swoje interesy. Szukając najodpowiedniejszego kredytu można sprawdzić wiele banków i porównać oferty lub zajrzeć na jeden z portali (np. Oferteo.pl) i zamieścić swoje zapytanie o najlepszą ofertę.
Skutki ograniczeń związanych z rekomendacją S
Kredyt hipoteczny może zostać udzielony albo w walucie krajowej (w naszym kraju w złotówkach) albo w walucie obcej. W tym drugim wypadku rozróżnia się typowe kredyty walutowe oraz znacznie popularniejsze kredyty denominowane. Raty kredytów denominowanych spłaca się w złotówkach według aktualnego kursu waluty obcej. Kilka lat temu niezwykłym powodzeniem cieszyły się kredyty we frankach szwajcarskich (dziś stanowią znikomy procent udzielanych kredytów hipotecznych), które obecnie po znacznym osłabieniu kursu złotego są utrapieniem wielu kredytobiorców z uwagi na bardzo wysoki wzrost wysokości miesięcznych rat.
Można było je jednak otrzymać nawet na 110 procent wartości nieruchomości, a niektóre banki nie wymagały wkładu własnego. Dziś, w związku z wprowadzeniem rekomendacji S wkład własny jest obowiązkowy. Kredytobiorca ubiegający się o kredyt hipoteczny musi wnieść co najmniej 5 procent wkładu własnego, a co więcej, w kolejnych latach wymagana wysokość wkładu własnego będzie rosnąć, aby w 2017 roku osiągnąć wysokość 20 procent. Część wkładu własnego będzie można jednak zastąpić przez wykupienie ubezpieczenia spłaty kredytu. Poza tym kredyt hipoteczny będzie mógł zostać udzielony na okres najwyżej 35 lat. Efektem będzie ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych dla osób nie posiadających oszczędności (wkład własny) i konieczność wykazania się znacznie większą zdolnością kredytową, wystarczającą do bezpiecznego spłacania kolejnych rat. Największe zmiany dotyczą kredytów walutowych, gdyż KNF oczekuje ograniczenia grona kredytobiorców, którym mogą być one udzielane wyłącznie do osób, które osiągają dochody w walucie udzielanego kredytu (dolarach, frankach, euro), aby zminimalizować ryzyko związane z wahaniami kursów walut.
Co to oznacza dla kredytobiorców?
Nie należy się obawiać, że marzenia o własnym mieszkaniu lub domu trzeba będzie odłożyć na półkę. Owszem, o kredyt hipoteczny jest teraz trudniej, ale wprowadzone ograniczenia chronią również nierozsądnych kredytobiorców, pozwalając im zachować margines bezpieczeństwa na wypadek pogorszenia ich sytuacji finansowej i braku możliwości terminowego spłacania rat. I skłaniają do oszczędzania.
