Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania powinno zostać poprzedzone analizą własnych finansów. Jeśli nie posiadamy wystarczająco dużo oszczędności, aby móc zrealizować zakup nieruchomości, musimy poszukać zewnętrznych źródeł finansowania.
Może nim być kredyt hipoteczny z banku. Problem w tym, że nie każda osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny do banku otrzyma pozytywną decyzję kredytową.
Zdolność i wiarygodność kredytowa klienta
Podstawową kwestią przy ubieganiu się w banku o kredyt na zakup mieszkania, jest posiadanie zdolności kredytowej, która definiowana jest jako zdolność do spłaty zobowiązania kredytowego w przyszłości. Zdolność tą analitycy bankowi decydujący przyznaniu bądź nie, kredytu, wyliczają na podstawie dokumentów finansowych składanych wraz z wnioskiem kredytowym do banku przez klienta. Jeśli uzyskiwane comiesięczne dochody są niewystarczające dla spłaty zobowiązania kredytowego, bank wyda negatywną decyzję kredytową. Warto zwrócić uwagę na fakt, że negatywnie na zdolność kredytową wpływają wszelkie nasze bieżące zobowiązania finansowe – karta kredytowa, kredyt gotówkowy, pożyczka, linia w koncie, czy też nawet posiadanie samochodu. Należy więc w miarę możliwości przed wnioskowaniem o kredyt w banku, zmniejszyć je, aby nie obciążały zanadto naszej zdolności kredytowej.
Wiarygodność kredytowa jest zaś miarą oceny tego, czy wnioskujący o kredyt będzie rzetelnie spłacał przyznane zobowiązanie. Bank w tym względzie kontroluje naszą historię kredytowania w Biurze Informacji Kredytowej BIK. Jeśli klient posiada negatywne wpisy, będzie musiał pogodzić się z odmową udzielenia kredytu hipotecznego.
Wymagany wkład własny
Od 1 stycznia 2014 roku banki w Polsce, w związku z nowelizacją Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, będą wymagały co najmniej 5% wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Dotychczas takie wymagania były rekomendowane przez nadzór dla banków. Od 2014 roku muszą być one jednak bezwzględnie respektowane. Nie będzie można zastąpić wymogu posiadania wkładu własnego, ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego, jak to było praktykowane w poprzednich latach. KNF zapowiada, że w kolejnych latach, zgodnie z Rekomendacją S, wymóg wkładu własnego wzrośnie:
W 2015 roku – do 10%,
W 2016 roku – do 15%,
W 2017 roku – do 20%.
Oznacza to, że nastąpi znaczące ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych dla osób, które nie posiadają żadnych oszczędności.
Okres kredytowania
Ważną kwestią przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest ustalenie, na jaki okres chcemy pożyczyć z banku pieniądze. Okres kredytowania nie można bez końca wydłużać, zwiększając tym samym swoją zdolność kredytową. Zabrania tego KNF. W Rekomendacji S znalazł się zapis, że banki nie będą mogły wyliczać zdolności kredytowej na okres dłuższy niż 30 lat. Dodatkowo, banki mają rekomendować klientom detalicznym zaciąganie kredytu na okres nie dłuższy niż 25 lat. Górną granicą okresu kredytowania będzie 35 lat.
Waluta kredytu
Jeszcze 5-10 lat temu popularne były w Polsce kredyty hipoteczne denominowane w walutach obcych. Dziś stanowią one niewielki odsetek wszystkich udzielanych kredytów. To najprawdopodobniej nie ulegnie zmianie. Jeśli chcielibyśmy zaciągnąć kredyt np. w euro czy w dolarach, będziemy mogli tego dokonać tylko wtedy, gdy będziemy uzyskiwać dochody w walutach obcych. Tak wskazuje nowa Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego.
