Zamieńmy się mieszkaniami

Zamiana mieszkań jest nieco zapomnianą formą obrotu nieruchomościami. Wraz z ostatnimi wydarzeniami ta sytuacja może ulec zmianie. Potwierdzają to opinie internautów. 68 proc. ankietowanych na stronie metrohouse.pl stwierdziło, że zamiany nieruchomości staną się coraz popularniejsze.

Dla uwikłanych we franka

Główną grupą osób zainteresowanych zamianami są kredytobiorcy, którzy zaciągnęli w ostatnich latach kredyt na zakup mieszkania we franku szwajcarskim i są zdecydowani na zmianę lokalu na większy. Mamy tu do czynienia niemal z patową sytuacją: sprzedaż obecnego mieszkania i spłata zadłużenia przy obecnym kursie CHF jest zupełnie niekorzystnym rozwiązaniem. W wielu przypadkach może oznaczać konieczność oddania bankowi kwoty przewyższającej cenę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie sytuacja życiowa wymusza potrzebę zakupu większego mieszkania. Zamiana mieszkań może być tu idealnym rozwiązaniem: hipoteka z obecnego mieszkania zostaje przeniesiona na inną, droższą nieruchomość. Takie rozwiązanie może być też korzystne dla banku, który uzyskuje lepsze zabezpieczenie udzielonego kredytu. 

Alternatywa dla odwróconej hipoteki

Kolejnymi adresatami usługi są osoby, którym sytuacja materialna nie pozwala na utrzymanie w dalszym ciągu obecnej nieruchomości. Dla emeryta posiadającego duże mieszkanie, które znacznie przewyższa jego potrzeby życiowe, zamiana mieszkania może być alternatywą np. do odwróconej hipoteki. Staje się on posiadaczem innego mieszkania, a dodatkowo otrzymuje dopłatę wynikającą z różnicy wartości obu lokali.

Sytuacje losowe

Zamiana jest też niejednokrotnie doskonałą opcją dla osób, których obecna sytuacja życiowa powoduje konieczność sprzedaży nieruchomości i zakupu dwóch innych (np. w wyniku rozwodu). Jednocześnie zdarza się, że chęć zamiany deklarują osoby posiadające dwa lokale w różnych punktach miasta, które z chęcią zamieniliby na większe mieszkanie.

Jak to działa?

Usługa zamiany towarzyszy standardowej usłudze pośrednictwa w sprzedaży. – Wiele operacji, które przeprowadzamy na rynku można określić jako tzw. transakcje wiązane, mówi Michał Kosiedowski, wiceprezes Metrohouse & Partnerzy S.A. – Zakup następnego mieszkania jest uzależniony od sprzedaży obecnego. Przy wydłużającym się czasie oczekiwania na klienta marzenie o nowym mieszkaniu znacznie się oddala. Alternatywnym sposobem na przeprowadzkę do większego mieszkania może być zamiana,  dodaje Michał Kosiedowski.

Każdy klient, z którym Metrohouse podpisuje umowę pośrednictwa w sprzedaży jest informowany, że istnieje także możliwość zamiany mieszkań. W większości klienci nie brali pod uwagę takiego rozwiązania, jednak coraz częściej zgłaszają swojemu agentowi parametry poszukiwanego lokalu do zamiany traktując to jako kolejną szansę na przeprowadzenie transakcji.

Oferta zamiany trafia do platformy CRM pośredników z Metrohouse, która jako pierwsza w Polsce jest przystosowana do realizacji takich zleceń. – Do tej pory zamiany mieszkań były usługą rzadko oferowaną przez pośredników. Wynikało to przede wszystkim z braku odpowiedniego zaplecza technologicznego pozwalającego na gromadzenie i przetwarzanie ofert zamiany. Podjęliśmy się zadania stworzenia takiego narzędzia. Skutek? Transakcje zamiany na stałe zagościły w pomorskich biurach M&P, mamy coraz więcej ofert w Warszawie i tu także pojawiły się pierwsze transakcje, a agenci z pozostałych miast sukcesywnie powiększają bazę o oferty zamiany, komentuje Michał Kosiedowski.

Każdy z klientów deklarujących możliwość zamiany mieszkania określa również rodzaj mieszkania i kwotę dopłaty (ew. oczekiwanej dopłaty). – Jeżeli nie udaje się wspólnie ustalić wysokości dopłaty, w proces transakcyjny zostaje zaangażowany rzeczoznawca majątkowy, który określa wartość nieruchomości. Na podstawie sporządzonych przez niego operatów szacunkowych strony transakcji mogą łatwiej dojść do porozumienia w tej kwestii, wyjaśnia Piotr Kerner, dyrektor regionalny Metrohouse.

Niższe koszty i święty spokój

To, co zachęca do zamian mieszkań to niższe kosztytransakcyjne w porównaniu do standardowej umowy kupna-sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych liczony jest od różnicy w wartości zamienianych mieszkań i płacony po połowie przez strony transakcji. Przy silnie napiętych budżetach jest to bardzo ważne. – Nie można pominąć czynnika psychologicznego. Często nasi klienci mają opory związane ze sprzedażą własnego mieszkania, gdyż obawiają się, że w określonym czasie nie uda im się znaleźć właściwego mieszkania do zakupu. Przy zamianie mieszkań taki problem nie występuje. Koordynacja całego procesu jest prostsza, a klienci nie muszą nerwowo poszukiwać kolejnego mieszkania i podejmować pochopnych decyzji w krótkim czasie, mówi Michał Kosiedowski.

Na co się zamieniamy?

Wśród proponowanych przez Metrohouse & Partnerzy ofert zamiany znajdziemy pełen przekrój konfiguracji. Najczęściej oferty zamiany dotyczą mieszkań położonych w największych miastach. – Najwięcej chętnych znajdziemy na zamianę 1-pokojowego mieszkania na dwa pokoje lub dwóch pokoi na nieduży trzypokojowy lokal.  W miastach takich jak Gdańsk czy Warszawa deklarowana kwota dopłaty do większego mieszkania nie przekracza 50-80 tys. zł, mówi Piotr Kerner i dodaje, że zamieniający mieszkania na większe wykorzystują do tej operacji własne oszczędności, rzadko środki na dopłatę pochodzą z kredytu.

Obecnie w bazie pośredników Metrohouse & Partnerzy jest prawie 500 ofert zamiany. Najwięcej w województwie pomorskim i mazowieckim.